진접2지구 대토보상협의회 최광대위원장이 4일 대토보상과 관련한 기자회견을 하고 있다.

정부의 일방적인 공공택지 수용에 반발했던 진접2지구의 토지보상이 부동산투자회사가 토지를 개발해 수익금을 지주들에게 분배하는 방식으로 진행될 전망이다.

진접2지구 대토보상협의회(위원장 최광대)는 4일 남양주시청에서 기자회견을 열고 LH와 부동산개발방식으로 지주들의 손실을 최소화하겠다고 밝혔다.

부동산개발방식이란 리츠(REITs·부동산투자회사)가 지주들이 대토권을 현물출자하면 부지를 수익성높은 주상복합용지로 개발해 수익을 출자자에게 배분하는 방식이다.  

대토 신청자 중심으로 사업을 추진할 수 있고, LH 등 전문기관이 사업을 추진해 위험 부담을 줄일 수 있다는 게 장점이다.

LH 한국토지주택공사는 최근 2019년4월 경기도 이천시 “중리지구”에서 처음으로 상업용지로 대토개발 리츠 사업을 하기로 했다. 전문가들은 대토보상 리츠가 활성화하면 대토보상이 시행사의 먹잇감으로 전락하는 것을 상당부분 막을 수 있을 것으로 기대하고 있다.

정부도 토지수용가 대토보상을 장려하기 2가지 대책을 내놓았다. 첫번째는 보상 받을 대토의 면적을 부지 조성 전으로 앞당기는 것이다. .

지금은 보상 때 대토보상을 신청하더라도 공공택지 시행자가 부지 조성 공사를 끝내야 용지 매매계약을 체결할 수 있다. 대토보상 신청자는 보상 받을 땅이 어디에, 어떻게 생겼는지도 모르고 대토보상을 선택하는 셈이다.

부지 조성 공사가 끝나도 제때 땅이 공급되지 않거나, 공공택지 내에서 가장 인기가 없는 용지가 공급된 예도 있었다. 이 때문에 경기도 과천시 등지의 공공택지에서는 사업 시행자와 대토보상 신청자 간 잡음이 일기도 했다. 이 같은 문제를 해소하기 위해 정부는 보상 받을 대토의 면적을 부지 조성 전으로 앞당기겠다는 것이다. 전문가들은 기존의 문제를 다 해결할 수는 없겠지만 불확실성을 줄일 수는 있을 것으로 보고 있다.

두번째로는 대토보상 리츠(부동산투자회사)의 활성화다.

진접2지구 대토보상협의회 최광대위원장은 2018년 7월 진접2지구 공공택지지구가 지구지정 발표가 나면서 부터 LH본사 대토리츠 담당부서인 금융사업기획처와 LH남양주사업단과의 수십차례 회의를거쳐 2019년4월 대토보상 리츠 시범지구로 지정하기로 하고 지구계획 승인과 토지이용계획이 확정되면 대상 필지를 지정하기로 하였다.

또한 7월중에 대토보상리츠 지주 설명회를 진행할 예정이라고 밝혔다. 대토리츠 설명회 장소는 남양주시와 협의하여 장소를 제공하기로 하였다고 말했다. 최광대위원장은 대토보상 제도의 성공을 위해서는 과세이연을 풀어주는 것이 중요하며, 양도소득세 감면비율도 높여야 한다고 말한다.

이유는 대다수의 지주들은 은행대출이 많게는 70%로 까지도 있기 때문이라고 말하며 국토교통부는 대토보상의 활성화 방안으로 과세이연과 양도소득세감면에 대하여 적극적인 해법을 만들어 줄 것을 주문했다.

LH 한국토지주택공사가 아닌 민간 사업자가 AMC로 나선 사례는 앞서 4차례 있었으며. 이 가운데 2건은 이미 개발사업이 완료돼 청산됐고, 나머지 2건은 시행 중으로 청산된 2건은 수익률이 150%에 달한다고 설명했다.

성공한 사례는 모두 경기 화성시 동탄2지구에서 나왔으며, 대토보상리츠 1호인 ‘동탄2 1호’는 93억원을 출자해 451억 원의 분양수익을 얻었다. ‘동탄2 2호’는 187억원을 출자해 1013억 원의 분양수익을 올렸다.

건설비 등을 제외한 실제 배당 수익률은 150% 10억원을 투자했으면 투자액을 제외한 수익만 15억원에 이른다는 의미이며 해당 리츠들은 동탄 내에 순수상업시설이나 오피스텔 등을 지어 분양했다.

최광대위원장은 진접2지구는 주상복합용지로 대토리츠 사업을 진행하여 100%이상의 수익을 기대하고 있다고 말했다.

LH남양주사업단 관계자는 지주분들의 정착,재정착을 위해 진접2지구 대토리츠 시범지구가 성공할수 있도록 대토보상 대상자가 대상필지를 지정할수 있도록 본사와 협의하겠다고 말했다.

또한 LH본사 금융사업기획처 관계자는 대토보상 리츠는 “개발 이익을 토지 소유자 등 원주민이 가져갈 수 있고, 시행사의 과당 경쟁 등을 막을 수 있을 것”이라고 말했다.

또한 수도권 우량지구에서 주상복합용지를 대토보상으로 공급받게 되면 일반경쟁입찰 토지를 저렴한 가격에 수의계약으로 확보, 개발 이익을 남길 수 있다고 하였다. 토지주에게는 "LH의 공신력을 믿고 안전하고 투명하게 사업을 진행해 토지주들에게 최대의 수익을 가져가도록 하겠다"고 말했다. 남양주시청 도시개발과 관계자도 대토보상을 신청하는 지주분들께서 원하는 바를 최대한 반영하여 보상계획을 수립할수 있도록 LH남양주사업단에 적극 건의하겠다고 말했다.

국토교통부 관계자는 대토 면적을 현재보다 2~3년 앞당겨 확정하기로 했다. 이를 위해 “대토보상 신청 시점에 대토 면적을 확정해 불확실성을 제거할 계획”이라고 설명했다. 또한“주민들이 헐값에 토지 등을 수용당한다는 느낌을 받지 않도록 시세 등을 고려해 최대한 정당보상을 실시할 계획”이라고 말했다.

박현기 기자  jcnews8090@naver.com

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